Nieuwe wet op de mede-eigendom.

Geplaatst 20 nov. 2010 02:51 door Beheerder Jacobs

Voor de parlementaire vakantie keurde de Kamer op de valreep nog een aantal nieuwe artikels met betrekking tot de Wet op de mede-eigendom goed.

Er worden een aantal ingrijpende veranderingen/verbeteringen doorgevoerd die mede geïnspireerd zijn door de praktijk.

In de rechtspraak en rechtsleer was er bijvoorbeeld lange tijd discussie over de vraag of er in het kader van een appartementencomplex op eenzelfde grond, er verschillende verenigingen van mede-eigenaars mogelijk was.

De knoop werd doorgehakt door het arrest van het Hof van Cassatie van 03/06/2004, waar het Hof van Cassatie besliste dat er slechts één vereniging van mede-eigenaars mogelijk was in appartementsblokken die op éénzelfde stuk grond waren gebouwd.

Doch er zijn nog meerdere en even belangrijke wijzigingen waarvan hierbij een overzicht wordt gegeven.

1. De Algemene Vergadering van mede-eigenaars moet minstens één keer per jaar gehouden worden. Dit was vroeger ook zo, doch thans dient de datum in de statuten te worden vastgelegd.

2. Tot op heden kon de Algemene Vergadering geldig beraadslagen wanneer de helft van de mede-eigenaars aanwezig was, en als deze dan samen de helft van de gemeenschappelijke delen vertegenwoordigen.

Dit blijft gelden, doch er komt een mogelijkheid bij, namelijk dat de Algemene Vergadering ook rechtsgeldig zou kunnen vergaderen wanneer de aanwezige mede-eigenaars samen meer dan ¾ van de gemeenschappelijke delen vertegenwoordigen.

In dat geval wordt niet meer de vereiste van de aanwezigheid van de helft van de mede-eigenaars gesteld.

In de praktijk komt het er op neer dat de Algemene Vergadering wordt geleid door de syndicus.

Alhoewel dit voorheen in de Wet niet was verboden, leidde dit toch tot bedenkelijke situaties, gezien de Algemene Vergadering op bepaalde ogenblikken toch dient te beslissen over het beleid van de syndicus.

Thans voorziet de nieuwe Wet dat de Algemene Vergadering verplicht dient te worden voorgezeten door een mede-eigenaar.

In de praktijk kan dit laatste evenwel toch wel problemen opleveren, gezien niet iedereen geschikt is om bijvoorbeeld een vergadering te leiden, beslissingen uit te lokken, discussies binnen de perken te houden, enz.

3. Bij staking van stemmen op een Algemene Vergadering, tellen de onthoudingen niet meer mee.

Vroeger werd verondersteld dat wie zich onthoudt, niet gestemd heeft.

4. Vroeger was de oprichting van de raad van beheer facultatief, en niet verplicht.

Nu wordt de oprichting van de raad van beheer die thans raad van mede-eigendom wordt genoemd verplicht zodra er meer dan 20 eigendommen zijn in een gebouw, garages niet meegerekend.

De taak van dergelijke beheerraad is bijstand en controle op de syndicus zoals ook reeds voorheen werd ingevuld.

5. De bestaande controverse in verband met de mededeling van de identiteit van de overige mede-eigenaars, op de vraag of dit een inbreuk uitmaakte op de privacy, wordt opgelost door het feit dat de nieuwe Wet voorziet dat alle eigenaars, een adressenlijst van alle andere eigenaars moeten kunnen verkrijgen.

Hier wordt ook de verplichting opgelegd aan de mede-eigenaars om bij adreswijziging dit adres mee te delen aan de syndicus.

6. De mogelijkheid wordt ook voorzien om de correspondentie en meerbepaald ook de oproeping voor de Algemene Vergadering per e-mail te versturen in geval de mede-eigenaars hiermede akkoord gaan.

7. Teneinde stemmenronseling te vermijden en te beletten dat bepaalde mede-eigenaars de Algemene Vergadering en de daaruit te bekomen beslissingen naar hun hand zouden kunnen zetten, wordt thans het aantal volmachten beperkt tot 3 per persoon.

Meer is mogelijk doch dan mag dit niet meer dan 10% van alle stemmen vertegenwoordigen.

De achterliggende bedoeling is dat meer mede-eigenaars zich naar de Algemene Vergadering zouden begeven.

De vraag is of dit in de praktijk ook zo zal gebeuren.

In veel appartementsblokken blijkt dat de interesse van de mede-eigenaars naar het reilen en zeilen van de Vereniging van mede-eigenaars op de Algemene Vergadering praktisch nihil is.

De beperking van de volmachten zal er ongetwijfeld toe leiden dat vele Algemene Vergaderingen op de eerste bijeenkomst niet geldig zullen kunnen vergaderen en er derhalve een tweede vergadering noodzakelijk zal zijn.

8. De samenstelling van de agenda van de Algemene Vergadering was tot op heden dikwijls het werk van de syndicus alleen, al dan niet bijgestaan door de leden van de Raad van Beheer.

Alhoewel de mogelijkheid niet was uitgesloten, kwam er in de praktijk weinig van terecht dat mede-eigenaars hun agendapunten ook op de Algemene Vergadering konden laten behandelen.

De Wet voorziet thans dat elke mede-eigenaar een punt op de agenda kan plaatsen.

9. Het mandaat van de syndicus wordt beperkt tot een periode van 3 jaar in plaats van 5 jaar voorheen.

deze kan alleen via een beslissing van de Algemene Vergadering gegeven worden.

10. Voorheen waren er geen voorschriften in verband met het houden van een boekhouding.

De syndicus was derhalve vrij in het al dan niet houden van een boekhouding, doch thans moet de syndicus een precieze boekhouding bijhouden van zodra hij meer dan 20 appartementen beheert.

11. Een belangrijk aspect is het feit dat thans de problematiek van de diverse appartementsblokken op één eigendom wordt opgelost, in die zin dat dergelijke appartementsblokken hun eigen Algemene Vergadering kunnen bijeenroepen.

In de praktijk bleek het beheer bij heel grote appartementencomplexen problematisch wanneer de letter van de Wet of de rechtspraak van het Hof van Cassatie diende te worden gevolgd, en met name dat er slechts één Algemene Vergadering mogelijk was.

Thans werd dit opgelost doordat aparte appartementsblokken eigen vergaderingen kunnen houden nopens de problematiek die hen aanbelangt, zoals bijvoorbeeld de stemming over het huishoudelijk reglement.

12. Bij verkoop van een appartement zullen de kopers veel beter dienen te worden ingelicht dan nu het geval is.

13. De controverse over het al dan niet geldig bestaan van een verplichte volging van de arbitrageclausules zoals zeer frequent voorkwam in de oude basisaktes, wordt nu opgelost.

Er komt een algemeen en uitdrukkelijk verbod op arbitrageclausules.

De tekst die goedgekeurd werd door de Kamer werd pas op 28/09/09 aan de Senaat overgemaakt. De Senaat heeft nu 60 dagen de tijd om hierop opmerkingen te formuleren. De CIB en BIV zouden al de vraag gesteld hebben om een aantal wijzigingen door te voeren.

Henk De Loose

www.flanderslaw.be
Comments