Actua‎ > ‎

De private huursector uit het moeras

Geplaatst 1 jul. 2013 06:26 door P Jacobs   [ 30 jan. 2016 07:45 bijgewerkt ]

De private huursector uit het moeras  

De tweede studiedag van de Vastgoedacademie in de studiereeks “betaalbaar wonen” vond op donderdag 20 juni in Gent plaats. De private huursector, die goed is voor zowat 20% van de woonbehoefte van de gezinnen, zinkt figuurlijk weg in het moeras. Grote investeerders zijn in Vlaanderen en in België van oudsher afwezig als verhuurder van woningen en appartementen. De traditionele kleine investeerders die één of twee woningen of appartementen verhuren blijven afhaken. Nieuwe investeerders dagen er nauwelijks op. Van de verhuurders wordt verwacht dat zij investeren in de kwaliteitsverhoging van hun huurwoningen. En steeds meer huurders hebben een beschikbaar gezinsinkomen dat onvoldoende is om de normale huurprijs voor een kwaliteitsvolle woning te betalen.

Luc Machon, eerste ondervoorzitter van het BIV, gaf de intro en leidde de diverse sprekers in. Staatssecretaris voor Staatshervorming en de Regie der Gebouwen, Servais Verherstraeten, zat de studiedag voor en zorgde voor de mind opener en voor de conclusie.

Philippe Janssens, gedelegeerd bestuurder van Stadim, bracht een overzicht van het huuraanbod en ging dieper in op de evolutie van het huuraanbod, de prijsevolutie en het huurrendement van woningen.

Bernard Hubeau, voorzitter van de Vlaamse Woonraad, lichtte de private huurmarkt door. Met een hele reeks vaststellingen waren de aanwezigen het volkomen eens: “private huurmarkt grootste zorgenkind op woningmarkt” en “beperkt aandeel overheidsmiddelen naar private huurmarkt”. De aanwezigen waren het ook eens dat het nodig was om “een voldoende aanbod te garanderen”, “de kwaliteit te verhogen”, “de betaalbaarheid te
verzekeren” en “zekerheid en ondersteuning te bieden aan huurders en verhuurders”.

Verder gaf Bernard Hubeau een duidelijk overzicht van de op stapel staande bevoegdheidsoverdrachten inzake wonen als gevolg van de zesde staatshervorming. Dit overzicht was gestructureerd met als onderwerpen “inhoud van de bevoegdheidsoverdracht”, “naar een homogeen bevoegdheidspakket?”, “aandachtspunten voor de Vlaamse overheid”, “knelpunten in het huidige woninghuurrecht”.

Meester Rob De Koninck, advocaat in Antwerpen, kon de zaal boeien met zijn knelpunten uit de advocatenpraktijk. En de knelpunten betroffen zowel federale als regionale regelgeving, zoals de goedbedoelde maar voor veel verhuurders onrealistische privacy-en anti-discriminatiewetgeving. Maar ook de voorbeelden van het soms misbruik maken van de Vlaamse Wooncode zijn bij veel aanwezigen blijven hangen.

Staatssecretaris Servais Verherstraeten concludeerde dat Vlaanderen met de overdracht van bevoegdheden inzake de woonbonus, de pacht, de handelshuur en de woninghuur door de federale overheid aan de gewesten, zowat alle regelgevende en financiële middelen voor het beleidsdomein wonen in handen zal krijgen. Na de bevoegdheidsoverdracht zal het Vlaams gewest vorm moeten geven aan een nieuw, of minstens gedeeltelijk nieuw, Vlaams woonbeleid. De Staatssecretaris riep iedereen op om hieraan mee te werken maar om inzake wonen geen
symbooldossiers te maken.

Een dynamisch Vlaams woonbeleid staat of valt inderdaad niet met twee of drie maanden huurwaarborg, de wijze van indexering van de huurprijs en zo veel meer. Zo zal de spaarder moeten worden overtuigd dat beleggen in een huurwoning opnieuw een goede belegging is omwille van het huurrendement. Daarnaast zal een goed evenwicht moeten bestaan tussen de rechten en plichten van zowel de verhuurder als van de huurder. Alleen dan zal het aanbod van kwaliteitsvolle huurwoningen toenemen. DeVlaamse overheid zal ook beleidsmaatregelen moeten nemen om de huurders met een te laag inkomen bij te staan.

Na deze studiedag kunnen we zeker enkele vaststellingen maken. Na de zesde staatshervorming zal Vlaanderen bevoegd zijn voor de woninghuurwet. Maar lang niet alle bevoegdheden die van belang zijn voor een sereen en dynamisch huurbeleid worden aan Vlaanderen overgedragen. De privacy- en antidiscriminatiewetgeving, de registratie van huurovereenkomsten, het procesrecht, maar ook de wet op de mede-eigendom en het gemeen huurrecht blijven federaal.

Uit de vele voorbeelden die Meester De Koninck gaf over het gebruik of misbruik van de Vlaamse Wooncode bleek overduidelijk dat ook de Vlaamse regelgeving voor verbetering vatbaar is.

Ook deze 2de studiedag zal bijdragen om het memorandum wonen, waaraan CIB Vlaanderen vorm geeft, beter te stofferen en beter te onderbouwen.

Op de 3de studiedag die plaatsheeft op donderdag 26 september in Groot Bijgaarden worden alternatieve woonvormen bekeken: “Van community tot kangoeroe”.

Tot slot zal het CIB-memorandum betaalbaar wonen worden voorgesteld op het Vastgoedcongres in Oostende op vrijdag 22 november 2013.

Het CIB-memorandum zal zeker inzetten op het behoud van 75% eigenaars van de gezinswoning, het behoud van 6% sociale woningen voor de zwaksten uit onze samenleving en op een goedwerkende vrije huurmarkt van 19%.

Een ondoordacht Vlaams woonbeleid zou enorme gevolgen kunnen hebben. Wellicht dromen er maar weinigen in Vlaanderen van een scenario waarbij er maar 50% Vlaamse gezinnen meer eigenaar zou zijn van de gezinswoning, waarbij 30% van de Vlaamse gezinnen in een sociale woning zou wonen en waarbij nog eens 20% van de Vlaamse gezinnen zou huren op de vrije huurmarkt. Dit doemscenario is weinig waarschijnlijk maar is wel de realiteit in sommige Europese landen.

Jan Jassogne,
Afgevaardigd bestuurder CIB Vlaanderen

CIB 2013

Comments